Evaluari autorizate
- Postat in Servicii
Avem o echipa de experti evaluatori, membri ANEVAR, care ofera servicii de evaluari autorizate, respectand cele mai inalte standarde de calitate, adaptate pentru toate tipurile de proprietati imobiliare, apartinand atat persoanelor fizice cat si celor juridice.
În mod special, realizăm rapoarte de evaluare pentru o gamă diversă de proprietăţi imobiliare, cum ar fi: apartamente; case, vile; spaţii comerciale; spaţii de birouri; hale industriale sau de depozitare; spaţii de producţie; construcţii speciale; terenuri intravilane libere sau construite, extravilane, agricole.
SERVICII OFERITE
Prestăm servicii de evaluare şi reevaluare imobiliară respectând principiile, metodele şi standardele profesionale, etice promovate de către ANEVAR cu scopul de a estima o valoare pentru un drept de proprietate, care să fie cât mai apropiată de valoarea pe care o stabileşte piaţa în urma tranzacţiilor. În urma procesului de evaluare, rezultă raportul de evaluare.
Valoarea reprezintă acea calitate convenţională a unui obiect, care îi este atribuită în urma unor calcule sau a unei expertize.
Sunt estimate următoarele tipuri de valori:
Valoarea de piaţă: Conform Standardelor Internaţionale de Evaluare IVS, ediţia a opta, 2007, reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.
Valoarea de investiţie sau subiectivă, definită astfel: valoarea unei proprietăţi pentru un anumit investitor sau clasă de investitori, pentru obiective de investiţii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaţionează o anumită proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau criterii de investiţii identificabile.
Valoarea justă reprezintă suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie între două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective, cu preţul determinat obiectiv. În optica Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS/IAS), valoarea justă este privită ca fiind sinonimă cu valoarea de piaţă. În optica IVS 2, valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă.
Valoarea specială este o sumă de bani peste valoarea de piaţă, care reflectă atributele/caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumpărător special. Cumpărătorul special este un cumpărător pentru care un anumit activ are o valoare specială datorată avantajelor provenite din dreptul de proprietate asupra acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilalţi cumpărători. Valoarea specială poate apărea când un activ are atribute/caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător, sau pentru o categorie limitată de cumpărători faţă de ceilalţi cumpărători. Aceste atribute/caracteristici se pot referi la aspectele fizice, geografice, economice sau legale ale unui activ.
Valoarea sinergetică este un element adiţional de valoare, care este creat de combinarea/fuziunea a două sau mai multe proprietăţi, în care valoarea rezultată în urma combinării/fuziunii este mai mare decât suma valorilor proprietăţilor individuale. Valoarea sinergetică poate fi o formă a valorii speciale, care apare îndeosebi din combinarea a două sau mai multe active din care rezultă un nou activ, care are o valoare mai mare decât suma valorilor activelor individuale.
Aceste valori pot fi estimate folosind trei metode principale de evaluare:
1. costul de înlocuire net - este principala metodă de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatării. Aceasta reprezintă o procedură în afara pieţei, rezultatul fiind condiţionat de o profitabilitate potenţială adecvată şi de o viabilitate pe termen mediu şi lung.
2. abordarea pe bază de venit - se înscrie în optica investitorului care doreşte să achiziţioneze capacitatea viitoare de generare de venit a unei anumite proprietăţi.
3. abordarea prin comparaţie - se bazează pe un proces logic în care valoarea de piaţă se obţine prin analiza tranzacţiilor cu proprietăţi similare şi relevante, compararea acelor proprietăţi cu proprietatea evaluată şi, în final, estimarea valorii proprietăţii evaluate prin utilizarea unor chei de conversie. Preţurile de vânzare sunt analizate prin utilizarea unor elemente de comparaţie adecvate şi sunt ajustate corespunzător deosebirilor elementelor de comparaţie faţă de bunul evaluat/proprietatea evaluată. Prin această metodă, cel mai adesea sunt evaluate valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare.
ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE
1. Documentarea asupra proprietăţii imobiliare de către evaluatorul imobiliar
- identificarea proprietăţii imobiliare;
- identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evaluării;
- stabilirea scopului evaluării imobiliare şi tipul de valoare ce trebuie determinată;
- vizitarea fizică a proprietăţii de evaluat, efectuarea de fotografii atât la interior cât şi la exterior, solicitarea de copii ale documentelor proprietăţii (titlul de proprietate, actul de vânzare-cumpărare, donaţie, succesiune, plan cadastral, autorizaţie de construire, etc.).
2. Centralizarea şi analiza datelor şi informaţiilor
- colectarea şi analiza datelor şi informaţiilor relevante; aceste date şi informaţii trebuie să conţină elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare (metoda costurilor, analiza celei mai bune utilizări, metoda comparaţiei directe, etc.);
- se stabileşte conformitatea cu standardele, ipotezele specifice, condiţiile limitative şi sursele de informare.
3. Elaborarea unui raport de evaluare imobiliară
Procesul de evaluare a proprietăţii imobiliare se finalizează prin întocmirea unui raport de evaluare. Acesta este un document scris în care sunt cuprinse instrucţiunile pentru procesul de evaluare, baza de evaluare - tipul de valoare, scopul evaluării şi rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Raportul evaluări imobiliare explică procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării şi prezintă informaţiile semnificative care au fost folosite în analiză. Tipul, dimensiunea şi conţinutul unui raport de evaluare variază în funcţie de tipul proprietăţii, cerinţele legale şi de natura, complexitatea procesului de evaluare imobiliară.
Reevaluarea activelor fixe corporale pentru instituţiile de stat conform OMEF 3471/2008 se va efectua cu scopul determinării valorii juste a acestora la data bilanţului, ţinându-se seama de inflaţie, utilitatea bunului, starea acestuia şi de preţul pieţei.
ACTE NECESARE INTOCMIRE RAPORT DE EVALUARE
Lista actelor de mai jos este prezentată doar în scop informativ.
În funcţie de tipul proprietăţii, evaluatorul poate solicita şi alte documente necesare întocmirii raportului de evaluare.
Prin urmare, actele necesare pentru evaluarea unui apartament sunt: Act de proprietate; Documentaţie cadastrală; Încheiere de intabulare; Extras de carte funciară pentru informare; Memoriu tehnic; Plan de amplasament şi delimitare/ plan de încadrare în zonă (scara 1:5000); Fişa bunului imobil; Releveu apartament;
Copie carte de identitate client/Copie Certificat de înregistrare Fiscală (societăţi comerciale).
În ceea ce priveşte, evaluarea unor proprietăţi rezidenţiale, industriale şi terenuri, sunt necesare:
- act de proprietate, încheiere de intabulare;
- extras de carte funciară pentru informare;
- plan de încadrare în zonă scara (1:5000);
- plan de situaţie/amplasament şi delimitare a bunului (scara 1:2000/1:500);
- autorizaţie de construire/desfiinţare (acolo unde este cazul);
- certificat de urbanism;
- proces verbal de recepţie a lucrării;
- memoriu tehnic arhitectură;
- memoriu tehnic rezistenţă;
- fişa bunului imobil;
- releveu/pe fiecare nivel al construcţiei;
- copie carte de identitate client/Copie Certificat de înregistrare Fiscală (societăţi comerciale).
Pentru evaluarea terenurilor considerate ca fiind libere, sunt necesare următoarele acte:
- documentul care atestă dreptul de proprietate asupra terenului evaluat;
- extras de carte funciară pentru informare;
- plan de încadrare în zonă scara (1:5000);
- plan de situaţie/amplasament şi delimitare a bunului (scara 1:2000/1:500);
- autorizaţie de construire/desfiinţare (acolo unde este cazul);
- certificat de urbanism;
- copie carte de identitate client/Copie Certificat de înregistrare Fiscală (societăţi comerciale).
Sursa: Imobiliare.ro
